Adeguamento ISTAT Canone

Aggiornamento del canone di locazione alla variazione ISTAT FOI: 100% per contratti liberi 4+4, 75% per contratti a canone concordato 3+2. Serve richiesta scritta del locatore.

⚠ Avvertenza: i risultati hanno finalità puramente indicativa e informativa e non costituiscono consulenza fiscale, legale, previdenziale o del lavoro. I parametri sono quelli dell'anno d'imposta 2026 e possono non tenere conto di situazioni particolari, CCNL, regolamenti comunali o novità normative. Verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni.

Adeguamento ISTAT del canone di locazione

Il locatore può aumentare il canone annualmente in base alla variazione dell'indice FOI ISTAT: 100% per contratti liberi, 75% per contratti concordati. L'adeguamento non è automatico: va richiesto per iscritto.

Quando il canone si può aggiornare

L'aggiornamento ISTAT del canone non è automatico: deve essere previsto dal contratto, ed è il locatore a doverlo richiedere per iscritto (di norma con raccomandata o PEC), con effetto dal mese successivo alla richiesta; le rivalutazioni non richieste non si recuperano retroattivamente oltre quanto previsto dal contratto. Per gli immobili abitativi l'aggiornamento scatta di regola ogni anno alla scadenza dell'annualità; per le locazioni commerciali l'art. 32 L. 392/1978 fissa il limite del 75% della variazione ISTAT (100% per contratti di durata superiore al minimo). Chi ha optato per la cedolare secca non può applicare alcun aggiornamento per la durata dell'opzione.

Quale indice usare

L'indice di riferimento è il FOI (prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) al netto dei tabacchi, pubblicato ogni mese dall'ISTAT. La variazione si calcola tra l'indice del mese precedente la data di aggiornamento e quello di dodici mesi prima (variazione annuale), oppure tra il mese precedente l'aggiornamento e quello precedente la stipula per il primo aggiornamento. L'ISTAT pubblica le variazioni percentuali già calcolate; il calcolatore le ricava dai due indici inseriti. Con variazione negativa il canone di norma non scende, salvo che il contratto lo preveda.

75% o 100%

Nei contratti a canone libero 4+4 per uso abitativo le parti possono pattuire l'aggiornamento fino al 100% della variazione, anche se molti contratti standard indicano il 75%. Nei contratti a canone concordato 3+2 l'aggiornamento è di norma limitato al 75% e comunque entro i massimi degli accordi territoriali. Nei contratti commerciali il tetto è il 75%. Il calcolatore mostra l'aumento mensile e annuo e il nuovo canone.

Esempio pratico

Canone di 800 € al mese, indice FOI passato da 119,8 a 121,3, contratto concordato con aggiornamento al 75%. Variazione ISTAT 1,25%, applicata al 75%: aumento di 7,51 € al mese, nuovo canone 807,51 € (90,12 € in più l'anno).

Formule di calcolo

Variazione = (Indice attuale − Indice prec.) / Indice prec.
Contratto libero: Aumento = Canone × Variazione × 100%
Concordato: Aumento = Canone × Variazione × 75%

Fonti normative e dati

Art. 32 L. 392/1978, Indici FOI ISTAT (dati.istat.it).

Domande frequenti

L'aumento ISTAT dell'affitto è automatico?

No: deve essere previsto dal contratto e va richiesto per iscritto dal locatore. Decorre dal mese successivo alla richiesta e non può essere applicato a chi ha scelto la cedolare secca.

Quale indice ISTAT si usa per l'affitto?

L'indice FOI (famiglie di operai e impiegati) al netto dei tabacchi, pubblicato mensilmente dall'ISTAT, confrontando l'indice del mese precedente l'aggiornamento con quello dello stesso mese dell'anno prima.

L'aggiornamento è del 75% o del 100%?

Dipende dal contratto: nei contratti abitativi liberi si può pattuire fino al 100%, nei concordati e nelle locazioni commerciali il limite è il 75% della variazione ISTAT.

Se l'inflazione è negativa il canone diminuisce?

Di regola no: la maggior parte dei contratti prevede solo aumenti. Se il contratto parla genericamente di "aggiornamento" alla variazione ISTAT, una variazione negativa potrebbe però comportare una riduzione.