Locazioni Brevi (Airbnb)

Tassazione degli affitti brevi: cedolare secca 21% sul primo immobile e 26% dal secondo al quarto, ritenuta del portale, IRPEF ordinaria in alternativa, imposta di soggiorno, rendimento netto per notte.

⚠ Avvertenza: i risultati hanno finalità puramente indicativa e informativa e non costituiscono consulenza fiscale, legale, previdenziale o del lavoro. I parametri sono quelli dell'anno d'imposta 2026 e possono non tenere conto di situazioni particolari, CCNL, regolamenti comunali o novità normative. Verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni.

Come sono tassati gli affitti brevi

Le locazioni brevi (art. 4 DL 50/2017) sono i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, anche tramite portali. Il reddito può essere tassato con la cedolare secca al 21% per un solo immobile a scelta e al 26% dal secondo al quarto immobile (L. 213/2023); con più di quattro immobili l'attività si presume imprenditoriale.

Gli intermediari e i portali che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21%: è a titolo d'imposta se si opta per la cedolare al 21%, altrimenti a titolo d'acconto con conguaglio in dichiarazione. Con la cedolare non si deducono le commissioni né le altre spese; con l'IRPEF ordinaria il canone concorre al reddito al 95%.

Obblighi accessori: CIN (codice identificativo nazionale), comunicazione degli alloggiati alla Questura, imposta di soggiorno comunale (riscossa dall'ospite e riversata), eventuali regolamenti regionali.

Cosa sono le locazioni brevi

Sono i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, direttamente o tramite agenzie e portali (art. 4 DL 50/2017). Possono includere fornitura di biancheria e pulizia dei locali; se si aggiungono servizi tipici delle strutture ricettive (colazione, pulizie giornaliere, accoglienza) l'attività diventa imprenditoriale. Dal 2024 chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso anno è presunto imprenditore e deve aprire la partita IVA. Non serve registrare i contratti.

Cedolare al 21% o al 26%

Il locatore può optare per la cedolare secca: 21% su un solo immobile a scelta per ciascun periodo d'imposta, 26% dal secondo al quarto immobile (L. 213/2023). L'imposta si applica sull'intero canone lordo, senza dedurre commissioni del portale, utenze o pulizie. In alternativa i canoni concorrono al reddito complessivo al 95% e scontano l'IRPEF con aliquota marginale e addizionali. Gli intermediari e i portali che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21%: a titolo d'imposta se il locatore ha scelto la cedolare al 21%, altrimenti a titolo d'acconto, con conguaglio in dichiarazione.

Gli adempimenti

Servono il CIN (codice identificativo nazionale) da esporre in ogni annuncio e all'esterno dell'immobile, la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web, il rispetto dei requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas e monossido), la riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno comunale (che non è reddito del locatore) e le eventuali comunicazioni regionali o comunali. I portali trasmettono i dati all'Agenzia delle Entrate. Il calcolatore mostra il netto dopo commissioni e imposte e il rendimento per notte.

Esempio pratico

Appartamento locato 120 notti a 90 € a notte tramite portale con commissione del 3%, primo immobile in cedolare, imposta di soggiorno 3 € a persona con 2 ospiti medi. Incasso lordo 10.800,00 €, commissioni 324,00 €. Cedolare 21%: 2.268,00 €, interamente coperta dalla ritenuta del portale. Netto dopo imposte 8.208,00 €, cioè 68,40 € a notte. Imposta di soggiorno da riversare al comune: 720,00 €.

Formule di calcolo
Incasso lordo = notti × prezzo per notte Cedolare = Incasso lordo × 21% (1° immobile) o 26% (2°-4°) IRPEF ordinaria = Incasso lordo × 95% × aliquota marginale Ritenuta portale = Incasso lordo × 21% Saldo in dichiarazione = imposta dovuta − ritenuta Netto = Incasso − commissioni − imposta
Fonti normative e dati
Art. 4 DL 50/2017 (locazioni brevi e ritenuta 21%), art. 1 c. 63 L. 213/2023 (26% dal 2° immobile), art. 1 c. 595 L. 178/2020 (presunzione d'impresa oltre 4 immobili), art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare), art. 13-ter DL 145/2023 (CIN).
Domande frequenti

Quante tasse si pagano sugli affitti brevi nel 2026?

Con la cedolare secca il 21% dell'incasso lordo sul primo immobile e il 26% dal secondo al quarto, senza dedurre commissioni e spese. In alternativa l'IRPEF ordinaria sul 95% dei canoni. Oltre quattro immobili l'attività è d'impresa.

Airbnb trattiene le tasse?

Sì: i portali che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21%, che è definitiva se il locatore ha scelto la cedolare al 21% e un acconto negli altri casi (cedolare al 26% o IRPEF), con conguaglio nella dichiarazione dei redditi.

Le spese di pulizia e le commissioni si deducono?

No, con la cedolare secca l'imposta si calcola sul canone lordo. Nemmeno con l'IRPEF ordinaria sono deducibili: si applica solo la deduzione forfettaria del 5%.

Serve il CIN per affittare su Airbnb?

Sì, dal 2024 il codice identificativo nazionale è obbligatorio per tutte le locazioni brevi e le strutture ricettive: va richiesto sulla banca dati del Ministero del Turismo ed esposto in ogni annuncio. Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 €.