Calcolo IMU

IMU 2026 da rendita catastale: rivalutazione 5%, moltiplicatore per categoria, aliquota comunale, riduzioni (comodato, canone concordato, inagibili), quota di possesso e mesi, acconto e saldo.

⚠ Avvertenza: i risultati hanno finalità puramente indicativa e informativa e non costituiscono consulenza fiscale, legale, previdenziale o del lavoro. I parametri sono quelli dell'anno d'imposta 2026 e possono non tenere conto di situazioni particolari, CCNL, regolamenti comunali o novità normative. Verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni.

Come si calcola l'IMU

L'IMU (L. 160/2019) si paga sugli immobili diversi dall'abitazione principale (esclusa quella di lusso in A/1, A/8, A/9). La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria: 160 per le abitazioni e le pertinenze, 140 per B e C/3-C/4-C/5, 80 per uffici A/10 e banche D/5, 65 per i capannoni D, 55 per i negozi C/1.

L'aliquota è fissata dal comune tra lo 0,86% (base) e l'1,06%; per l'abitazione principale di lusso è dello 0,5% con detrazione di 200 €. Riduzioni: base dimezzata per gli immobili in comodato ai parenti in linea retta (con requisiti) e per quelli inagibili o storici; imposta ridotta al 75% per le locazioni a canone concordato.

L'imposta si calcola per i mesi di possesso (il mese vale intero se il possesso dura almeno 15 giorni) e per la quota di proprietà; si versa in acconto entro il 16 giugno e a saldo entro il 16 dicembre con F24.

Chi paga l'IMU e su cosa

L'IMU è dovuta dal proprietario o dal titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie (non dall'inquilino né dal nudo proprietario) su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. È esente l'abitazione principale, cioè quella in cui il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente, con una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, tranne se accatastata in A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso), che pagano con aliquota ridotta e detrazione di 200 €. Sono esenti anche i terreni dei coltivatori diretti e IAP, i fabbricati rurali strumentali (aliquota massima 0,1%) e, dal 2022, i beni merce delle imprese costruttrici.

Base imponibile e aliquote

La base è la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente della categoria: 160 per le abitazioni (gruppo A escluso A/10) e le pertinenze C/2, C/6, C/7; 140 per i fabbricati del gruppo B e per C/3, C/4, C/5; 80 per gli uffici A/10 e le banche D/5; 65 per gli altri immobili del gruppo D (capannoni, alberghi); 55 per i negozi C/1. L'aliquota base è dello 0,86%, che ogni comune può ridurre fino ad azzerare o aumentare fino all'1,06% (1,14% nei comuni che avevano la maggiorazione TASI), con aliquote differenziate per tipologia. Le delibere sono pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Riduzioni, versamenti e scadenze

La base è ridotta del 50% per gli immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori che vi risiedono (con contratto registrato e comodante residente nello stesso comune, proprietario di al massimo un altro immobile abitativo), per gli immobili inagibili e per quelli di interesse storico; l'imposta è ridotta al 75% per le locazioni a canone concordato. L'IMU si calcola per i mesi di possesso (il mese vale intero se il possesso supera i 15 giorni) e per la quota di proprietà, si versa con F24 in acconto entro il 16 giugno (metà dell'imposta annua con le aliquote dell'anno precedente) e a saldo entro il 16 dicembre, arrotondando all'euro; sotto i 12 € annui di norma non è dovuta.

Esempio pratico

Seconda casa di categoria A/2 con rendita catastale 650 €, aliquota comunale 1,06%, possesso al 100% per tutto l'anno. Base imponibile 650 × 1,05 × 160 = 109.200,00 €; IMU annua 1.157,52 €, da versare in due rate di 578,76 € il 16 giugno e 578,76 € il 16 dicembre.

Formule di calcolo

Base imponibile = Rendita × 1,05 × moltiplicatore
IMU annua = Base × aliquota comunale (× 50% comodato/inagibili; × 75% canone concordato)
IMU dovuta = (IMU annua − detrazione) × quota possesso × mesi / 12
Acconto 16 giugno = 50% · Saldo 16 dicembre = restante 50%

Fonti normative e dati

Art. 1 c. 739-783 L. 160/2019, art. 13 c. 4 DL 201/2011 (moltiplicatori), art. 1 c. 747 (riduzioni 50%), c. 760 (canone concordato 75%), delibere comunali sul portale del Dipartimento Finanze.

Domande frequenti

Come si calcola l'IMU su una seconda casa?

Rendita catastale × 1,05 × 160 = base imponibile; base × aliquota comunale (fino all'1,06%) = imposta annua, da ripartire per quota e mesi di possesso. Con rendita 650 € e aliquota 1,06%: 109.200 € × 1,06% = 1.157,52 €.

Quando scade l'IMU nel 2026?

Acconto entro il 16 giugno 2026 (50% dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente) e saldo entro il 16 dicembre 2026 con conguaglio sulle aliquote definitive. Si può pagare tutto a giugno se le aliquote sono già note.

La casa data in comodato al figlio paga l'IMU?

Sì, ma con base imponibile ridotta del 50% se il comodato è registrato, il figlio vi risiede, il genitore risiede nello stesso comune e possiede al massimo un'altra abitazione (oltre alla propria principale). L'immobile non deve essere di lusso.

Chi paga l'IMU tra proprietario e inquilino?

Sempre il proprietario (o l'usufruttuario). L'inquilino non paga nulla, nemmeno in locazione commerciale, salvo che il contratto preveda un rimborso tra le parti, che non ha effetti verso il comune.