Plusvalenza Immobiliare

Tassazione della plusvalenza su vendita entro 5 anni dall'acquisto: confronto tra imposta sostitutiva 26% e IRPEF ordinaria con aliquota marginale. L'abitazione principale è esente.

⚠ Avvertenza: i risultati hanno finalità puramente indicativa e informativa e non costituiscono consulenza fiscale, legale, previdenziale o del lavoro. I parametri sono quelli dell'anno d'imposta 2026 e possono non tenere conto di situazioni particolari, CCNL, regolamenti comunali o novità normative. Verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni.

Plusvalenza immobiliare

La vendita di un immobile acquistato da meno di 5 anni genera plusvalenza tassabile (art. 67 TUIR), con scelta tra imposta sostitutiva 26% o IRPEF ordinaria.

Quando la vendita di una casa è tassata

La plusvalenza da cessione di un immobile è un reddito diverso (art. 67 c. 1 lett. b TUIR) solo se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione. Sono sempre esclusi gli immobili ricevuti per successione, quelli acquisiti per donazione se il donante li possedeva da più di cinque anni, e le unità che per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Dal 2024 c'è una regola in più: gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi con Superbonus sono tassati se venduti entro dieci anni dalla fine dei lavori, e per i primi cinque anni le spese agevolate al 110% non si deducono dal costo.

Come si determina l'imponibile

La plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto aumentato di tutti i costi inerenti: imposte di registro, ipotecarie e catastali o IVA pagate all'acquisto, spese notarili, mediazione, spese incrementative (ristrutturazioni documentate, non manutenzione ordinaria). Per gli immobili costruiti si considera il costo di costruzione. Non si applica alcuna rivalutazione monetaria del costo. Se il risultato è negativo non c'è nulla da tassare e la minusvalenza non è deducibile.

Le due tassazioni possibili

Il venditore può chiedere al notaio, nell'atto, l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 26% (era il 20% fino al 2014): il notaio la trattiene e la versa, e la plusvalenza non entra in dichiarazione. In alternativa la plusvalenza va nel quadro RL e sconta l'IRPEF ordinaria con l'aliquota marginale più addizionali. Conviene la sostitutiva quando l'aliquota marginale è del 33% o 43%; con il 23% e nessun'altra fonte di reddito rilevante l'IRPEF può risultare più bassa, anche perché consente di usare detrazioni. La scelta va fatta prima del rogito e non è modificabile dopo.

Esempio pratico

Casa acquistata a 150.000 € e rivenduta a 200.000 € entro cinque anni, con 10.000 € di spese incrementative documentate, venditore con aliquota marginale 43%. Plusvalenza 40.000,00 €. Imposta sostitutiva 26%: 10.400,00 € (netto 29.600,00 €); IRPEF ordinaria: 17.200,00 € (netto 22.800,00 €). Conviene Imposta sostitutiva 26%, con un risparmio di 6.800,00 €.

Formule di calcolo

Plusvalenza = Prezzo di vendita − (Prezzo di acquisto + Spese incrementative + Imposte e oneri di acquisto)
Imposta sostitutiva = Plusvalenza × 26% (opzione in atto notarile)
IRPEF ordinaria = Plusvalenza × aliquota marginale (+ addizionali)
Conviene la sostitutiva se aliquota marginale > 26%

Fonti normative e dati

Art. 67 c. 1 lett. b) e b-bis) TUIR, art. 68 TUIR (determinazione), art. 1 c. 496 L. 266/2005 (imposta sostitutiva 26%, aliquota elevata dal DL 66/2014), L. 213/2023 c. 64-67 (immobili con Superbonus).

Domande frequenti

Quante tasse si pagano vendendo una casa prima di 5 anni?

Il 26% della plusvalenza (prezzo di vendita meno costo di acquisto e spese inerenti) se si opta per l'imposta sostitutiva dal notaio, oppure l'IRPEF ordinaria con aliquota marginale (23-43%) più addizionali. Se l'immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo non si paga nulla.

La prima casa venduta entro 5 anni è tassata?

No se è stata adibita ad abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita. Attenzione a non confondere con la decadenza dalle agevolazioni prima casa, che scatta se si vende entro 5 anni senza riacquistare entro un anno.

Quali spese si possono dedurre dalla plusvalenza?

Il costo di acquisto, le imposte pagate all'acquisto (registro, ipotecaria, catastale o IVA), il notaio, la mediazione e le spese incrementative documentate (ristrutturazioni, ampliamenti). Non le spese di manutenzione ordinaria né, per cinque anni, quelle agevolate con il Superbonus.

Come si sceglie l'imposta sostitutiva del 26%?

Con richiesta al notaio al momento del rogito: il notaio applica e versa l'imposta e comunica i dati all'Agenzia. Se non si chiede, la plusvalenza va dichiarata l'anno successivo nel quadro RL e tassata con l'IRPEF.

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