Cedolare Secca vs IRPEF

Confronto tra cedolare secca (21%, 10% concordato, 26% locazioni brevi oltre il primo immobile) e IRPEF ordinaria con addizionali, imposta di registro e bollo. Indica l'opzione più conveniente.

⚠ Avvertenza: i risultati hanno finalità puramente indicativa e informativa e non costituiscono consulenza fiscale, legale, previdenziale o del lavoro. I parametri sono quelli dell'anno d'imposta 2026 e possono non tenere conto di situazioni particolari, CCNL, regolamenti comunali o novità normative. Verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni.

Cedolare secca vs IRPEF sugli affitti

La cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011) è un'imposta sostitutiva sul reddito da locazione di immobili abitativi: 21% per i contratti liberi, 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, 21% per la prima locazione breve e 26% dalla seconda alla quarta. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo; in cambio il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.

Con la tassazione ordinaria il canone concorre al reddito complessivo al 95% (deduzione forfettaria del 5%); per i contratti a canone concordato l'imponibile è ulteriormente ridotto del 30%. Si pagano inoltre l'imposta di registro (2% del canone annuo, minimo 67 €, ridotta del 30% per i concordati nei comuni ad alta tensione) e il bollo, di norma divisi a metà con il conduttore.

La convenienza dipende dall'aliquota marginale del locatore: con il 23% la cedolare al 21% conviene di poco; con il 33% o il 43% conviene nettamente; con il concordato al 10% conviene quasi sempre.

Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che il locatore persona fisica può scegliere per le locazioni di immobili abitativi (e relative pertinenze) a inquilini che non agiscono nell'esercizio di impresa: 21% sul canone annuo per i contratti liberi, 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli colpiti da calamità, 21% per la prima locazione breve e 26% dalla seconda alla quarta. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto; l'opzione si esercita in sede di registrazione o nelle annualità successive, comunicandola all'inquilino, e comporta la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.

Cosa si paga con la tassazione ordinaria

Senza opzione il canone concorre al reddito complessivo per il 95% (deduzione forfettaria del 5%) ed è tassato con l'aliquota marginale IRPEF (23%, 33% o 43%) più le addizionali regionale e comunale; per i contratti a canone concordato l'imponibile è ridotto di un ulteriore 30%. Si aggiungono l'imposta di registro (2% del canone annuo, minimo 67 €, di norma a metà con l'inquilino) e il bollo. Il calcolatore somma tutte queste voci e le confronta con la cedolare.

Quando conviene e quando no

Con aliquota marginale al 23% la cedolare al 21% conviene di poco ma diventa più vantaggiosa considerando registro e bollo; al 33% e al 43% il risparmio è netto. La cedolare al 10% sul concordato conviene quasi sempre, anche se l'IRPEF ordinaria gode della riduzione del 30%. Vanno pesati anche altri effetti: il reddito da cedolare non consente di dedurre oneri o detrazioni (che si perderebbero se non ci sono altri redditi), rileva comunque per ISEE e per le soglie di reddito delle detrazioni, e blocca il canone per tutta la durata dell'opzione. Il canone si può comunque aggiornare al rinnovo o alla nuova stipula.

Esempio pratico

Canone 800 € al mese (9.600 € l'anno), contratto libero 4+4, locatore con aliquota marginale 33% e addizionali 2,3%. Cedolare secca: 2.016,00 €. Tassazione ordinaria: IRPEF 3.009,60 € su 9.120,00 € più addizionali 209,76 €, registro 96,00 € e bollo 16,00 € a carico del locatore: 3.331,36 €. Con la cedolare si risparmiano 1.315,36 € l'anno.

Formule di calcolo
Cedolare = Canone × 21% (libero, breve 1° immobile) · 10% (concordato) · 26% (breve dal 2° al 4°) IRPEF: Base = Canone × 95% (× 70% se concordato) IRPEF = Base × aliquota marginale Addizionali = Base × (regionale + comunale) Registro = max(67; Canone × 2%) × quota locatore (base −30% se concordato) Bollo = 16 € per copia × quota locatore Totale ordinario = IRPEF + Addizionali + Registro + Bollo Risparmio = Totale ordinario − Cedolare
Fonti normative e dati
Art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca), art. 37 c. 4-bis TUIR (deduzione 5%), art. 8 L. 431/1998 (riduzione 30% canone concordato), art. 4 DL 50/2017 e L. 213/2023 (locazioni brevi 21%/26%), DPR 131/1986 Tariffa Parte I art. 5 (registro 2%), art. 8 L. 392/1978 (ripartizione spese di registrazione).
Domande frequenti

Quando conviene la cedolare secca?

Quasi sempre quando l'aliquota IRPEF marginale del locatore è del 33% o 43%; al 23% il vantaggio è piccolo ma la cedolare evita anche registro e bollo. Sul canone concordato al 10% conviene in ogni caso. Non conviene solo a chi ha detrazioni o oneri deducibili che senza reddito IRPEF andrebbero persi.

Con la cedolare secca si può aumentare il canone?

No, per tutta la durata dell'opzione il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT e a qualsiasi aumento. Il canone può cambiare solo con un nuovo contratto.

La cedolare secca vale per i negozi?

No: si applica solo agli immobili abitativi (categorie A esclusa A/10) e alle pertinenze locate insieme. L'estensione ai negozi C/1 è stata prevista solo per i contratti stipulati nel 2019.

Come si sceglie la cedolare secca?

Con il modello RLI al momento della registrazione del contratto, oppure entro il termine di pagamento dell'imposta di registro delle annualità successive. Il locatore deve prima comunicare la scelta all'inquilino con raccomandata, rinunciando agli aggiornamenti del canone.